「住宅ローンの基礎知識」
安心してください！
①金融機関に属する住宅ローンアドバイザーは「金融庁」
②農協（JAバンク）に属する住宅ローンアドバイザーは「農林水産省」
③労金に属する住宅ローンアドバイザーは「厚生労働省と金融庁と都道府県の共管」
上記の監督下に属しています。
新規貸出に占める商品別構成比では…変動金利＞＞固定金利
商品別貸出残高でも…変動金利＞＞固定金利
これまで（残高）でも新規でも「変動金利」を利用する方が多いのが現状です。
参考：住宅金融支援機構「2020年度 住宅ローン貸出動向調査」より
①一般的に住宅ローンを仲介・あっせん・媒介を行う時には「貸金業者登録」が必要です。
②住宅の販売に付随しない住宅ローンの仲介・あっせん・媒介の場合は無償であっても「貸金業者登録」は必要です。
③金融機関に取り次ぐ場合は特に成約はありません。
貸す側からみたら、以下の4つのリスクがあります。
４つのリスク「期間・金利・信用・期限前償還」
①期間のリスク
35年などの超長期の貸し出しとなるローンなので、期限が来るまで履行を請求できない。
②金利のリスク
固定金利の場合、金利が想定以上に上がっても金融機関側が金利負担を負わなければならない。
③信用のリスク
借り手（家を買った人）の信用力の悪化（失職など）や債務不履行によって、貸し倒れが発生する可能性がある。
④期限前償還のリスク
借り手（家を買った人）に繰上げ返済などされると、金利収入が下がってしまう。
住宅ローン借りる側（住宅を買う方）にも参考になりますね。
貸す側（主に銀行など金融機関）にとっての金利リスクとは「固定金利」の事です。住宅ローンが実行された後に金利が上昇すると、貸す側の負担が増えるので収益が圧迫されます。
逆に「変動金利」の場合は、上記の金利リスクは借りた側（家を買った人）に転嫁されます。
だから「変動金利は低く、固定金利は高い」設定となっているんですね。
貸す側（主に銀行など金融機関）にとっての信用リスクとは、利用者が失職や収入減による返済能力が悪化したり、債務不履行で返済遅延や貸し倒れが発生するリスクの事です。
この信用リスクに影響を与える要素としては以下の３つが挙げられます。
①年収、年齢といった「債務者属性」
②担保価値や融資期間などの「案件属性」
③景気や所得水準などの「経済環境など」
また、この信用リスクを低減するために、保証会社による債務保証利用している。
ただし、金融機関と保証会社が関連会社の場合、連結ベースでみると信用リスクは移転されてはいないので、完全な信用リスク排除はできるわけではない。
貸す側（主に銀行など金融機関）にとっての期限前返済（償還）リスクとは、利用者が「繰上げ返済」できることです。
繰上げ返済されると、収益となるはずだった金利が減ったり、キャッシュフローが変化することがリスクになります。
総務省の「住宅・土地統計調査」では、日本の住宅は60年以上も余り続けています。
つまり「需要よりも供給の方が多い」ということになります。
ただ、「需要のある住宅か？」という問題もあるのでしょうが…
基本的には毎年増えているけど、リーマンショック後の2008年～2009年は109万3500戸→78万8410戸に減った年（約30万戸の減少）もあります。
空き家で一番多いのは「賃貸」です。
ただ、「空き家」で問題なのは、改修ができない家、住むに耐えられない古い家が放置されていることです。
2015年５月に施行された「空き家対策特別措置法」で「特定空き家」に指定されると、固定資産税の軽減措置は受けられなくなるので注意です。
ローンを組んでバリアフリーリフォームや省エネリフォームを行う時、所得税や固定資産税について減税を受ける事ができ、結果的にリフォームローンの金利払いよりも減税効果があることもあるので、しっかりと比較検討しましょう。
収入が年金だけで預貯金を住宅資金に使いにくい高齢者にとっては、リバースモーゲージ型の住宅ローン（高齢者向け返済特例制度を活用したリ・バース60）を活用することも選択肢の一つになります。
これは自宅を担保にして資金を借り入れ、毎月の支払いは金利のみとし、元本の支払いは死亡時に一括して返済とするものです。
リフォームローンには「有担保」と「無担保」があります。
有担保の場合、住宅ローンの返済中で残債が多く残っていると、担保価値が下がり希望する融資額が受けられないこともあります。
中古住宅の購入と同時にリフォーム（何でもいいわけじゃない）を行うときに活用できる融資制度です。
「性能向上リフォーム」を中古住宅購入時に行うか、住宅事業者が性能向上リフォームをした中古住宅を購入する時だけ使えます。
リフォームだけの時には使えませんのでご注意ください！
金利優遇については、以下の2種類があります。
・金利Aプラン
最初の5年間、金利を1.0％下げたもの
・金利Bプラン
最初の5年間、金利を0.5％下げたもの
「住宅性能表示制度」とは、「設計・施工・維持管理・権利及び資産」に関する情報をもって安心して住宅購入ができる事を目的とした制度です。
新築時の図面だけなく、リフォームやメンテナンス情報も管理されている。
また、「住宅性能評価書」を取得すると地震保険料の割引を受けることができます。
この住宅性能評価は設計段階で行う評価と建設段階で行う評価がありますが、既存住宅であっても評価を受けることができます。
2015年4月の品確法の改正で、東日本大震災を踏まえ、液状化に関しても把握している内容を参考情報として記載する仕組みが導入されました。
最低等級の「等級1」は建築基準法遵守程度なので、費用や要望に応じてどのレベルにするかも大事です。
建築基準法では建築物を建てる時の最低基準よして「単体規定」と「集団規定」があります。
単体規定
全国的に適用。建築物の安全性や衛生の確保を目的としたもの。
集団規定
都市計画区域と準都市計画区域で適用。計画的な都市運用を目的としたもの。
超高層建築物以外で、高さ13メートルまたは軒下9メートルを超える木造建築物など一定規模以上の建築物や、鉄骨造4階建て以上の建築物は、都道府県知事などによる構造計算適合性判定が義務付けられています。
・防火区域・準防火区域
床面積に関わらず増改築では建築確認申請が必要です。
・防火区域・準防火区域以外
床面積の合計が10㎡以内の増築を行う時は建築確認申請は原則不要です。
建物の表示登記は義務です。増改築の時も義務です。
でも、未登記の物件もけっこうあります。
未登記だと、住宅ローンが組めない、所有権移転登記もできないので売却も相続もできないので注意してください。
リフォーム時のローン借入は「100万円以下」の場合は10％程度に対して、「1000万円超えの大規模工事」になると、戸建で40％、マンションで30％の人が借り入れを行っています。
参照：2017年度住宅リフォーム実例調査報告書
・リフォーム
古くなった設備や内装を新しくしたり、間取りを変えたりすること。住まいの改修全般の事をいいます。
・リノベーション
設備を機能や性能が高いものに取り換えたり、新しいデザイン・空間にして「新たな付加価値」を生み出すこといいます。
ただ、現実的には「実質のリフォーム物件」も「リノベーション物件」として表現されているのも実情です。
満60歳以上の高齢者がバリアフリー工事、または耐震改修工事を含むリフォームを行う場合に活用できる住宅ローンが「リ・バース60」です。
これは、毎月の返済が利息のみとして、借入金の元本は連帯債務者を含む契約者全員が死亡したときに、相続人が自己資金で一括返済するか、物件売却で返済するものです。
日本での既存住宅（中古住宅）の流通シェアは14.5％（2018年時点）に対して、アメリカでは79.3％（2021年）、イギリスでは91.4％（2021年）となっています。